.. دعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة ...

           ... دعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة ... 

تعريف الدعوى فقها وقضاء : 

الدعوى وسيلة لتحقيق الحماية القضائية لإعتداء على حق أو مركز قانونى حرم صاحبه من منافعه بحيث يحتاج لحماية القضاء ولا تنشأ إلا إذا وجدت الحاجة لهذه الحماية ومن المقرر أن الحق يكون محلا للحماية القضائية بصرف النظر عن قيمته . 

السند القانونى : 

نصت الفقرة (ب) من المادة ١٨ من القانون ٤٩ لسنة ١٩٧٧ المعدل بالقانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١ على أن ( إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول بدون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية ) . 

متى يعتبر المستأجر متأخرا فى سداد الأجرة ؟ 

نصت المادة ٢٧ فقرة (١) من القانون ٤٩ لسنة ١٩٧٧ والتى أبقى عليها المشروع فى قانون إيجار الأماكن رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ على أن ( يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما فى حكمها كاملة إلى المؤجر طبقا لأحكام هذا الباب فى موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحق عنه أو فى الموعد المتفق عليه فى العقد ... ) . 

وبإعمال نص هذه المادة : 

فقد أوجب المشرع على المستأجر الوفاء بالأجرة شهريا مقدما وفى الأسبوع الأول من شهر الإستحقاق سواء ورد ذلك فى العقد أم لا طالما أن العقد لم يتضمن إتفاقا يخالف ذلك وبتمحيص النص نجد أن المشرع إستعمل حرف " أو " ليفيد المغايرة بين الإتفاق الوارد فى العقد أو الإستحقاق للأجرة فى الأسبوع الأول من الشهر وأنه يجب على المستأجر الوفاء بالأجرة وما فى حكمها وأنه يترتب على التأخير فى الوفاء ولو جزء منها يجيز للمؤجر المطالبة بالإخلاء .                         

الملاحظات الهامة قبل رفع الدعوى : 

(١) أن يتم التأكد من الصفة والمصلحة عملا بنص المادة ٣ من قانون المرافعات . 

(٢) أن يكون قد تم تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة تكليفا صحيحا بإحدى الوسيلتين المبينتين فى المادة ١٨ من القانون ١٣٦ سالف الذكر . 

(٣) يجب الإطلاع فى قلم المحضرين عما إذا كان المستأجر قد سدد الأجرة المتأخرة الواردة بالتكليف فإذا قام المستأجر بالسداد فلا داعى لرفع هذه الدعوى لأن حكمها أمام القضاء رفض الدعوى . 

(٤) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة خلال خمسة عشر يوما فيحق للمؤجر رفع هذه الدعوى بعد إنتهاء مدة الخمسة عشر يوما . 

        

            ( أخيرا وليس أخيرا إن شاء الله ) 

إذا كان المشرع قد راعى المستأجر بإعطاءه الحق فى توقى الإخلاء لسداد الأجرة وملحقاتها قبل إقفال باب المرافعة ولو أمام محكمة الإستئناف بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية إلا أنه عاقب المستأجر المماطل الذى يمتنع عن سداد الأجرة وملحقاتها أو يتأخر عن الوفاء بها فى الميعاد بالإخلاء إذا تكرر منه ذلك وكان التأخير دون مبرر .